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Cresce l’immobiliare a Milano anche nel primo semestre 2019

Un nuovo buon stato di salute del settore immobiliare

Nel 2013 i prezzi degli immobili a Milano scendevano di quasi il 7% in un anno. Fu uno dei punti più bassi della recente crisi finanziaria mondiale, che stava colpendo duramente anche il settore immobiliare in tutta Italia. Da quel periodo, indubbiamente, le cose sono radicalmente cambiate. L’anno scorso il valore di case e appartamenti a Milano è cresciuto di più dell’8%, confermando un trend di crescita costante. Ciò dopo l’inversione di tendenza del 2016, anno in cui i prezzi delle compravendite immobiliari sono rimasti sostanzialmente immutati. La crescita dei prezzi è ricominciata poi nel 2017.

Per questo nuovo stato di buona salute del mercato real estate milanese, oltre che nazionale, cercheremo in questo articolo di commentare i dati più attuali, riferiti al primo semestre 2019. Partiremo dall’esperienza che CIRAV Real Estate Agency ha nel trattare le dinamiche del mercato immobiliare.

La crescita dei prezzi

Per prima cosa occorre riflettere su come le cifre di cui parleremo, tratte dall’articolo di www.businessgentlemen.com, indipendenti dagli effetti stagionali. D’altra parte è bene ricordare che si tratta sempre di medie e che, come tali, il loro portato di informazioni strategiche è tanto minore quanto più si amplia il contesto geografico a cui sono riferite.

In altre parole, il dato maggiormente significativo, dal punto di vista strategico, è la crescita del 5,7% dei prezzi delle case a Milano nel primo semestre del 2019. Infatti, chi sta valutando di acquistare un immobile per uso personale o per investimento deciderà di comprare in una determinata località piuttosto che in un’altra. Un dato medio nazionale, come il valore delle compravendite immobiliari, non gli consente di scegliere in quale zona sia più conveniente farlo.

Allo stesso modo, avere dei dati sul trend dei prezzi delle transazioni immobiliari suddivisi per zone di una grande città come Milano è un utile strumento strategico per chi desidera realizzare un investimento immobiliare.

Cosa accade zona per zona?

La realtà urbana di Milano è sicuramente molto complessa. Ma anche una delle meglio studiate proprio per la sua dinamicità e per la possibilità di realizzare grazie a un mercato vivace e mutevole, ottimi investimenti immobiliari. Quando un cliente si rivolge a CIRAV Real Estate Agency per sondare la possibilità di acquistare un appartamento a Milano, sia per uso personale, sia per una messa a reddito, consideriamo sempre l’analisi della zona in cui effettuare la ricerca. Altrettanto importante rispetto alla determinazione dei bisogni dell’investitore. Infatti, solo facendo incontrare le opportunità presenti sul mercato con le esigenze del singolo cliente possiamo dire di avere realizzato in pieno il nostro compito di intermediatori immobiliari.

Venendo ai dati di crescita dei prezzi delle compravendite immobiliari nel primo semestre 2019 a Milano, abbiamo già visto come il valore medio complessivo sia cresciuto del 5,7%. Ora passiamo all’analisi delle dinamiche in alcune zone della città, tenendo sempre come riferimento questo valore medio. 

La zona centrale

Innanzi tutto, esaminiamo la zona centrale che ha realizzato una performance molto superiore alla media, attestandosi ad una crescita di quasi l’11%. La concentrazione delle compravendite si trova in particolare in Zona Solari, nel grande quadrilatero formato da via Vincenzo Foppa, viale Papiniano, il Naviglio Grande e viale Misurata. Questa macroarea contiene, in effetti, molti elementi di interesse. Ad esempio il Tortona District, Porta Genova, il viale Coni Zugna, i Navigli e la Darsena. La vivacità delle attività e degli eventi che la caratterizzano giustificano la forza della domanda che tiene alti i prezzi.

Non è difficile immaginare quanto sia possibile ricavare da un appartamento in una casa di via Savona o di via Voghera mettendolo a reddito con gli affitti brevi durante le Fashion Week. Oltre che in generale in tutto l’anno per i turisti che cercano una sistemazione in un quartiere vivace e centrale.

Zone favorevoli al regime degli affitti brevi

La possibilità di realizzare buoni rendimenti con un investimento, anche modesto, in un immobile da destinare alla messa a reddito con il regime delle locazioni brevi è alla base anche della vivacità di alcune zone che non erano di primo piano per il mercato immobiliare tradizionale. Ne è un esempio l’area intorno alla Stazione Centrale che mette a segno una crescita del valore dei propri immobili del 6,8% nel primo semestre 2019

Le case di Turro e Gorla, così come quelle di via Sammartini, via Gioia o via Ponte Seveso, sono diventate oggetto di interesse sia per chi si trasferisce in città da altre regioni e cerca una prima sistemazione, sia per chi vuole realizzare un investimento immobiliare affittando a turisti e visitatori di varia natura con l’aiuto di Airbnb e del regime degli affitti brevi.

Il 4,9% di crescita di Città Studi Indipendenza, trainato dalla buona performance di Lambrate, è dovuto in gran parte da chi cerca una prima casa. Sembra invece che il 2,6% messo a segno da NavigliFamagosta sia dovuto alla ricerca di una sistemazione per gli studenti universitari.

I tempi delle compravendite

In tutti questi quartieri, però, si registra un dato interessante, che completa il quadro positivo delineato dalla crescita dei prezzi. La diminuzione del tempo necessario per vendere un immobile. Questo parametro conteggia i giorni che trascorrono tra l’inizio della pubblicizzazione di un’offerta immobiliare e la conclusione del concordato di compravendita tra le parti. A Milano ha un valore di soli 87 giorni. Basti pensare che, in un contesto nazionale positivo in questo senso, il valore medio delle altre grandi città si attesta a 122 giorni . Ciò ci consente di capire come la realtà immobiliare milanese sia del tutto particolare.

In altre parole, in questo momento a Milano si riesce a vendere un immobile in meno di tre mesi ad un prezzo superiore a quello degli anni scorsi. Ciò significa che per chi intende acquistare occorre fare un investimento relativamente più elevato. Ma anche che le prospettive sono decisamente più interessanti per una futura messa a reddito.

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