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La congiuntura del mercato immobiliare

L’indagine della Banca d’Italia

Banca d’Italia ha svolto un’indagine presso quasi 1500 agenzie immobiliari italiane sull’andamento del mercato immobiliare nel periodo compreso tra aprile e giugno 2019. Indagine svolta in collaborazione con Tecnoborsa e con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate

Si tratta di un’indagine di tipo congiunturale. Ossia rivolta a fotografare una situazione di mercato in un tempo determinato. In questo caso il secondo trimestre dell’anno in corso che si basa sulle risposte fornite dai responsabili delle agenzie immobiliari. I dati sulle compravendite effettivamente realizzate in questo periodo verranno invece pubblicati il 13 settembre prossimo. Tali dati sono ottenuti dall’Agenzia delle Entrate in base alla registrazione dei contratti. Ci si aspetta che la tendenza espressa dagli agenti immobiliari sia confermata.

È evidente l’interesse che CIRAV REA ha per questi dati ricavati da un articolo di www.casaeclima.com. Essi ci consentono di valutare i trend di sviluppo del mercato immobiliare e di seguire quindi i nostri clienti con una consapevolezza sempre maggiore del contesto in cui ci stiamo muovendo.

L’indagine congiunturale

L’indagine congiunturale di Bankitalia pone l’attenzione su aspetti di consuntivo riguardo l’andamento dei prezzi e la dinamica delle vendite. Ma anche aspetti di outlook concernenti le previsioni che gli operatori del settore sono in grado di fare sugli andamenti futuri del mercato. Noi cercheremo, in questo articolo, di esaminare gli aspetti che riteniamo più rilevanti tra quelli che emergono da questi dati. L’obiettivo è quello di proporre alcune riflessioni in merito al mercato immobiliare italiano e alle sue prospettive.

Occorre però fare una premessa metodologica. I dati che abbiamo a disposizione sono tutti a livello nazionale e costituiscono quindi dei valori medi. Essi non possono dare conto delle diverse situazioni locali, spesso molto differenti le une dalle altre. Tali dati rappresentano una tendenza generale che verrà poi significativamente modificata dal contesto locale in cui ci troveremo ad operare.

La dinamica delle compravendite

Come si sono mosse nel secondo trimestre 2019 le compravendite nel mercato immobiliare residenziale in Italia? A quanto riferiscono gli operatori del settore, rispondendo al questionario della Banca d’Italia, la gran parte delle agenzie immobiliari ha venduto nei tre mesi presi in considerazione almeno un immobile. Significativo il fatto che la percentuale di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita tra aprile e giugno sia in netto aumento, rispetto al trimestre precedente, passando da circa il 75% a quasi l’82% del totale.

Questo segnale indubbiamente positivo sul dinamismo del mercato immobiliare residenziale viene anche confermato dalla diminuzione del tempo medio che intercorre dalla pubblicazione dell’annuncio immobiliare alla conclusione della vendita. Questo importante parametro, infatti, è passato da 7 a 6 mesi, raggiungendo il valore più basso dal 2009. Dandoci l’immagine di un Paese in cui sempre più attori economici, piccoli e grandi, desiderano investire nel mattone.

La questione del prezzo

Il metodo di pagamento preferito da chi acquista un immobile continua ad essere per la stragrande maggioranza degli operatori il ricorso al mutuo bancario. In effetti, anche i dati provenienti dalle analisi del settore bancario e dalle associazioni notarili confermano da tempo un’ulteriore crescita della richiesta di mutui immobiliari. Essa è sicuramente spinta anche dalle migliorate condizioni finanziarie proposte.

Inoltre, quando si chiede a chi lavora in un’agenzia immobiliare le motivazioni che conducono al fallimento del collocamento di un immobile vengono citate in maggioranza due ragioni. I prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori e la volontà di chi vende di attendere condizioni di mercato migliori.

Entrambe queste ragioni, che per altro sono da sempre due classici per chi lavora nell’immobiliare, sono però segnali di un’unica tendenza. Ossia l’ottimismo per le prospettive future da parte degli attori del settore. Se, infatti, i compratori attendono che il prezzo degli immobili diminuisca e chi vende temporeggia in attesa di condizioni migliori di mercato, significa che entrambi hanno la sensazione che in futuro il settore si troverà in una situazione ancora più favorevole per loro di quella attuale. 

L’andamento dei prezzi 

In questo contesto di rinnovato interesse per gli investimenti immobiliari è molto importante valutare come i prezzi risultanti per le compravendite realizzate nel secondo trimestre 2019 abbiano reagito a questa crescita della domanda. È particolarmente significativo notare come la dinamica dei prezzi nel mercato immobiliare, in generale, non segua in modo lineare la nota legge della domanda e dell’offerta. Ossia come un aumento della domanda, ad offerta costante, non produca necessariamente un aumento dei prezzi degli immobili.

Questa apparente anomalia dipende soprattutto dalla varietà del prodotto venduto ossia gli immobili. La valutazione di questi ultimi non dipende soltanto dalla loro disponibilità ma anche dalle loro qualità intrinseche. È possibile, infatti, che pochi immobili di scarsa qualità, soprattutto per età e scarsa manutenzione, non diano luogo ad un’aumento dei prezzi. Pur essendo quantitativamente inferiori alla domanda. 

In altre parole, la domanda e l’offerta di case non sono un dato generalizzabile. Queste andrebbero lette sempre in base alla tipologia di immobile richiesto. Allo stesso modo i prezzi delle compravendite, per come sono stati rilevati dall’indagine che stiamo esaminando in questo articolo, non tengono conto della qualità del bene passato di mano. Il dato medio ottenuto è quindi meramente indicativo.

Fatte queste doverose premesse, quindi, rileviamo che secondo quasi l’80% degli operatori del settore, intervistati dalla Banca d’Italia, i prezzi nel periodo aprile-giugno 2019 sono rimasti sostanzialmente stabili. Quasi il 17% di essi, però, ha registrato una diminuzione. Sembra dunque che la maggiore mobilità del mercato non produca in realtà una sostanziale riduzione dei prezzi, se non marginalmente, o forse in alcune aree geografiche specifiche.

Interpretazione dei dati

È difficile dare un’interpretazione univoca di questi dati di sintesi. Ma sembra essere molto rilevante l’influenza di coloro che acquistano un appartamento o una casa per metterli a reddito con una locazione breve. Per questo tipo di investitori, infatti, che ormai sono frequentemente anche singoli privati, oltre che realtà professionali di maggiori dimensioni, è possibile attendere l’occasione più conveniente. Ciò fino ad ottenere un prezzo migliore rispetto a chi si muove per l’acquisto di una prima casa.

D’altra parte, molte unità immobiliari che erano considerate di scarso pregio nell’ottica di un affitto o di una vendita con finalità tradizionali, sono diventate molto pregevoli per un affitto breve a scopo turistico. Se prima, infatti, il valore del tipico monolocale mansardato in uno stabile d’epoca nel centro di una città era piuttosto basso, per il fatto di essere poco appetibile per chi volesse viverci in modo continuativo, ora, con la prospettiva di offrirlo ai turisti in locazione breve su Airbnb, ha una valutazione del tutto differente.

Queste dinamiche contrastanti, unite al consueto mercato delle prime case, hanno prodotto una sostanziale stabilità dei prezzi degli immobili nel mercato nazionale.

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